◎记者 张琼斯

　　近期多方靠近于房地产密集发声，令阛阓对房地产金融策略的宽松空间充满遐念念。从总体定调看，日前召开的中央政事局会议明确，“妥当我国房地产阛阓供求关系发生关键变化的新形态，当令调整优化房地产策略”。

　　从潜在策略措施看，探究到存量房贷利率较高，中国东说念主民银行货币策略司司长邹澜不久前暗意，撑抓和饱读动生意银行与借债东说念主自主协商变更协议约定，或者是新披发贷款置换正本的存量贷款。而最新策略信号是，住房和城乡建设部近日提倡，进一步落实好镌汰购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个东说念主住房贷款“认房不必认贷”等策略措施。

　　总体来看，这些策略效力点均是此前阛阓呼声较高、期待较大的举措。阛阓分析东说念主士以为，下半年推动经济回升向好，稳地产策略仍有发力空间。量度上述策略的落地过程会因城施策，各地梗概不会“皆头并进”、力度一致地实施，而是落地有先有后、力度有大有小。

　　策略松捆预期抓续升温

　　近期，对于松捆部分房地产金融策略的预期抓续升温。

　　“大部分城市房地产调控策略在周期高点时出台。”信达证券地产行业首席分析师江宇辉以为，在现时的地产周期位置，应该择机退出或优化关连调控策略。更多城市有望在限购限贷、首付比例、房贷利率优化调整上领有更大自主权。

　　国泰君安房地产首席分析师谢皓宇暗意，住房和城乡建设部针对房地产需求端的策略效力点，接近于阛阓预期。

　　在广东省城乡诡计遐想接头院住房策略接头中心首席接头员李宇嘉看来，本次住房和城乡建设部提倡的措施明确，意在镌汰住房消耗门槛和老本，开释住房消耗需求。面前，热门城市刚需妥洽，换房主说念主群雄伟，降利率、降首付、降税收，能够改善预期并开释需求。

　　瞻望这些策略的落地，中指接头院分析称，下半年推动经济回升向好，稳地产策略仍有发力空间。住房和城乡建设部提倡了策略优化看法，量度在驾驭部门明确策略措施后，中枢一、二线城市的落地详情将加速出台。

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　　李宇嘉量度，策略成果取决于各地后续激动落实情况，也有赖于金融财税部门后续策略实施。

　　“认房不必认贷”本旨改善性住房需求

　　“2021年四季度以来，在‘因城施策’布景下，各地对首套房刚需的撑抓力度较大，但代表改善性需求的二套房还存在‘认房又认贷’、房贷利率‘刚性’加点、首付比例偏高级堵点。”祯祥证券首席经济学家钟正生以为，不错加大对改善性住房需求即“二套房”的撑抓力度。

　　招联首席接头员董希淼暗意，已往一段时辰，住房信贷策略调整妥洽在本旨住户刚性住房消耗需求上。但在较为严格的限购、限贷策略之下，住户改善性住房需求较清贫到充分本旨，这是现时住房消耗难有起色的紧迫原因。

　　进一步落实好个东说念主住房贷款“认房不必认贷”措施，有望进一步本旨改善性住房需求。贝壳接头院称，“认房”或“认贷”是银行在披发个东说念主住房贷款时评判首套房、二套房的规范，其中“认房又认贷”最为严格。

　　“认房又认贷”是指，有过购房贷款纪录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房，适用于二套房的首付比例、房贷利率等规范。中指接头院称，二套房的首付比例、房贷利率及关连税费均赫然高于首套房，阻遏了改善住房需求干涉阛阓。

　　面前，一些重心城市实行“认房又认贷”。贝壳接头院称，在“卖一买一”的情况下，独一在世界范畴内有过房贷纪录，再次贷款购买的住宅都被认定为二套房。“认房不必认贷”可让这部分购房群体按照首套房规范贷款。而“认房不必认贷”，意味着独别称下莫得房产，不管是否有住房贷款纪录，均参照首套房的首付比例、房贷利率等实行。

　　贝壳接头院称，“认房不必认贷”不错镌汰换房老本，加速改善性住房需求的开释。从前期已取消“认房又认贷”城市的本色成果看，2022年3月郑州公布关连措施后，当月郑州二手房成交环比增长106%，其中改善性住房成交增长的孝顺最大。

　　据悉，现时限购较为严格且实行“认房又认贷”策略的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都、西安等10余个中枢城市。

　　中指接头院量度，二线城市或领先调整优化至“认房不必认贷”策略，一线城市也存在调整空间。

　　中信证券首席经济学家明明以为，“认房不必认贷”可能先从一些“认房又认贷”的热门二线城市开动，冉冉向一线城市过渡，仍然是因城施策模式，对房地产销售会造成比拟赫然的提振。

　　贝壳接头院以为，跟着更多中枢城市落实“认房不必认贷”策略，将进一步流畅换房链条，促进房地产阛阓良性轮回。一方面，改善性群体将原有住房挂牌出售，加多刚需房源供给，本旨刚需入市需求，终了刚需和改善群体的良性轮回；另一方面，改善群体卖掉二手房后购买新址，不错促进二手房、新址的良性轮回。

　　镌汰首套房首付比例和贷款利率

　　住房和城乡建设部提倡，进一步落实好镌汰购买首套住房首付比例和贷款利率。

　　“从首付比例看，三、四线城市包括部分二线城市，已落地首套房首付比例为20%、二套房首付比例为30%，而一线和部分强二线城市的首付比例（尤其是二套房）仍然高企。”国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻暗意。

　　从房贷利率来看，阐明贝壳接头院测算，7月百城首套房贷款利率平均为3.9%，同比着落45个基点；二套房贷款利率平均为4.81%，同比着落25个基点。

　　“通过镌汰首付、调低利率等举措，不错很好地撤废购房者在门槛和老本方面的顾虑。”58安堵客接头院院长张波暗意，这些举措对于刚需购房群体来说，是年内值得期待的利好之一。

　　对于镌汰首套房首付比例和贷款利率的潜在旅途，中指接头院以为，短期来看，一、二线城市或进一步镌汰首套房首付比例和房贷利率，首套房首付比例仍实行30%的二线城市或冉冉降至20%下限，一线城市的首套房贷款利率加点数也存鄙人调可能。

　　李宇嘉以为，非热门城市或将首付比例降至20%。同期，非热门城市或全面启动“认房不必认贷”，也便是二套房也可能享受20%首付比例的优惠；热门城市可能下调已还清贷款的二套房首付比例。这将妥当大都城市干涉住房改善工夫的供求关系新形态，不错有的放矢地撑抓改善性住房需求。

近日，联想集团ISG（基础设施方案业务集团）宣布其全球AI基础设施业务年度收入突破20亿美元，并公布其下一阶段增长战略，即未来三年将追加投资10亿美元，以加速全球企业的AI部署。

　　除了新增房贷利率，中国东说念主民银行此前已开释了关连存量房贷利率的紧迫信号。董希淼暗意，现时，存量房贷利率调整备受关心。若是阶段性下调存量房贷利率，将有助于削弱住户住房消耗职守、提振改善性住房需求。他建议，通过阛阓利率订价自律机制，约定银行存量房贷利率调整的总体原则；各银行总行出台具体决策，明确“平直降”“盘曲降”的条款、规范、经由。具备条款的处所，可加大撑抓借债东说念主将生意性房贷调理为公积金贷款，以进一步镌汰存量房贷利率。

　　明明预测，下一阶段或将出台的房地产金融策略包括：因城施策镌汰房贷利率的加点数值，从二线城市到一线城市冉冉激动“认房不必认贷”、镌汰存量房贷利率等。在他看来，上述措施都具备可行性和策略信号。其中，因城施策镌汰房贷的加点数值自客岁以来抓续进行，畴昔还会有50个基点摆布的着落空间。

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